疫情專題
【疫情影響之法律研究專欄】三十四、 新冠肺炎疫情下的商用房屋租賃合同履行及爭議解決問題研究
【疫情影響之法律研究專欄】（三十四）
?新冠肺炎疫情下的商用房屋租賃合同履行及爭議解決問題研究
高? 蘋? ? ?劉婧文
前? ?言
海南國際仲裁院作為海南省政府依法設立的全省唯一民商事仲裁機構，積極貫徹中央和省委省政府部署，按照“一手抓疫情防控、一手抓恢復生產”的要求，針對疫情影響合同履行等法律問題迅速組織開展專題調研。2月11日，我院向海內外全體仲裁員發(fā)出調研通知，號召廣大仲裁員勇于擔當，積極開展調研活動。許多仲裁員克服困難，立足本行業(yè)、領域實際，認真開展調查研究，所提交的調研成果對引導各類市場主體加強風險防控，防范和有效化解糾紛，促進經濟社會平穩(wěn)有序健康發(fā)展，具有較強的參考價值。我院從中遴選部分優(yōu)秀調研成果，自2月20日起陸續(xù)發(fā)布。在此基礎上，我院將持續(xù)深入推進對疫情影響合同履行等相關法律問題的綜合分析研究，以期為我國抗擊疫情、快速恢復生產生活秩序、推動海南自貿港建設提供更加優(yōu)質高效的法律服務。
摘? ?要
突如其來的新冠疫情對于各行各業(yè)的生產經營以及人們的日常生活都產生了重大影響，其中餐飲、娛樂、旅游業(yè)等行業(yè)尤為明顯。在上述行業(yè)普遍采取租賃商用房屋作為經營場所的情況下，疫情對租賃合同履行的影響以及由此產生的爭議如何解決隨即凸顯出來。本文即將視角聚焦于商用房屋租賃合同，立足產業(yè)形勢，梳理國家及地方政府部門相關政策，對于可能發(fā)生的合同爭議類型進行預判，并提出解決糾紛的基本原則和具體思路。
一、疫情下的商用房屋租賃形勢
2019年12月以來，湖北省武漢市出現新型冠狀病毒肺炎疫情（以下簡稱“新冠疫情”），其后全國多地先后發(fā)現確診病例。2020年1月20日，國家衛(wèi)健委發(fā)布公告，將新型冠狀病毒肺炎納入《傳染病防治法》規(guī)定的乙類傳染病，并采取甲類傳染病的預防、控制措施。此后，多地先后啟動重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件響應機制，進入全民抗“疫”狀態(tài)。
新冠疫情爆發(fā)恰逢春節(jié)期間，這一時期本是餐飲、娛樂、旅游業(yè)旺季，但隨著新冠疫情的爆發(fā)，各行業(yè)均受到了不同程度的沖擊。以餐飲業(yè)為例，根據財新網的報道，多家餐飲企業(yè)在接受采訪時表示，餐飲行業(yè)固定人力成本、店租兩大支出占成本五成以上，而由于疫情影響多數門店已歇業(yè)，仍在營業(yè)的門店也面臨著客流與營業(yè)額驟減的危機。若疫情持續(xù)發(fā)展，企業(yè)的現金流至多能維持三個月運轉。 據此，本文意在針對當前交易中的商業(yè)房產租賃進行研究，以供新冠疫情導致的商用房屋租賃合同糾紛解決參考。
（一）商用房屋租賃產業(yè)形勢概述
近年來房價持續(xù)走高，經營者出于對經營模式、經營成本等方面考慮，租賃經營場所已經成為了企業(yè)的普遍選擇，而其中餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、酒店業(yè)等行業(yè)中租賃經營場所的比例更高，租金占經營成本的比重也隨之水漲船高。房屋租賃合同的本質特征是出租人將租賃房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金，在疫情防控形勢下，由于疫情防控需要限制人群集中、流動，一些場所甚至必須關閉不得營業(yè)。商用房屋承租人難以正常使用所租賃房屋進行經營活動相應地也就無法取得收益，直接影響租金支付意愿和支付能力，進而引發(fā)合同履行爭議。
（二）各地出臺的房租減免政策梳理
疫情爆發(fā)后，多地政府部門先后出臺了相關支持政策，以維持本地經濟平穩(wěn)運行，維系本地中小企業(yè)的生存空間。本文在下表中對于部分地區(qū)具有代表性的政策進行了整理，以期從中觀察出相應政策導向。
對上述規(guī)范性文件進行分析，各地對于國有資產類經營用房的租金減免已獲得政府部門的支持，而對非國有其他經營性用房相關問題，目前政策導向僅能倡導、鼓勵減免、協商處理，并非強制減免。此外，亦有多地房地產行業(yè)的相關組織，如廣州市房地產租賃協會、深圳房地產中介協會、廣東省公寓管理協會等，也發(fā)出倡議書倡議減免租金，但應當認為此類倡議書對于出租人不具有強制力。
（三）商業(yè)地產公司等非官方房租減免計劃梳理
除上述各地官方出臺的地方性減免租政策，多家商業(yè)地產公司亦自發(fā)采取了一些減免租金行動。根據不完全統計，目前已有十余家商業(yè)地產公司公布了減免租舉措。如萬達集團宣布對全國已開業(yè)萬達廣場內所有商戶自1月25日-2月29日的租金及物業(yè)費實行全免政策，減免金額超過40億元；華潤置地發(fā)布公告，將免除全國各商業(yè)項目所有店鋪春節(jié)期間（1月25日至2月9日）的租金，與1132家品牌共渡難關。
商業(yè)地產公司采取的減免租措施除了響應國家號召、承擔企業(yè)社會責任外，一定程度上也反映了出租人與承租人作為產業(yè)上下游的依存關系。如承租商戶受疫情影響被迫違約撤店，出租人一方面面臨著因追償租金、違約金等而耗費的經濟和時間成本，另一方也需要考慮到店鋪空置、重新招租而可能產生的費用。唯有出租方、承租方攜手共進，方能共克時艱。
（四）部分地方法院出臺的疫情相關租賃合同案件審理意見
目前已有部分法院出臺了針對審理涉新冠肺炎案件的審理意見，本文將相關意見中部分與房屋租賃合同有關的規(guī)定摘錄如下：
二、新冠疫情下房屋租賃合同糾紛形勢預估
結合前文對新冠疫情下房屋租賃產業(yè)形勢的分析，并根據法律規(guī)定和既往司法實踐，筆者預估因本次新冠疫情而導致的房屋租賃合同糾紛主要類型如下：
（一）出租人要求解除合同并要求承租人承擔違約責任
此類糾紛產生的原因主要為，在疫情防控期間，承租人未能按照合同約定支付房屋租金，構成違約，導致出租人合同目的不能實現，故起訴要求解除合同，并要求承租人承擔相應違約責任。
（二）承租人要求解除合同
導致此類糾紛的主要原因是，由于疫情防控，承租人不能或不能完全使用租賃房屋，合同目的不能實現，或者承租人主張因疫情防控導致其經營損失，繼續(xù)履行合同成本過高，起訴要求提前終止房屋租賃合同。
（三）承租人要求減免租金等費用
此類糾紛產生的主要原因是，合同訂立時的客觀情況已經發(fā)生重大變化，疫情防控導致承租人不能使用或者不能完全使用租賃房屋，如果繼續(xù)按照原合同履行，負擔過重，于是起訴請求減免租金。
三、新冠疫情的法律定性
（一）是否屬于不可抗力
根據《民法總則》第一百八十條，“因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。”《合同法》第一百一十七條規(guī)定，“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。”
根據《民法總則》、《合同法》規(guī)定及民法學理論，不可抗力應當具有不能預見、不能避免且不能克服的特征。結合當前對于新冠肺炎疫情的認識及對未來情況的預估，應當認定新冠疫情符合不可抗力事件對于不能預見、不能避免且不能克服的客觀要求，理由如下：
是否屬于“不能預見”：即在合同訂立時，本次疫情的發(fā)生對于合同當事人而言是否不可預見。盡管2019年12月份，社交媒體即有曝光新冠肺炎的出現并引起討論，并且有專家、研究機構發(fā)表了相關意見，但新冠肺炎作為一種突發(fā)的新型疾病，應當認為作為一般合同當事人的民眾不具備專業(yè)的醫(yī)學、病毒學等專業(yè)知識，因而對于本次疫情不具有可預見性。對于行政機關等部門出于疫情防控考慮而采取的隔離、“封路”等措施，一般合同當事人也不具有可預見性。但若在疫情爆發(fā)特別是全國各地紛紛采取應急防控措施之后成立的民商事合同，由于當事人已對疫情及其影響具有預見性，若再以新冠肺炎為由不履行合同義務，應難以構成不可抗力。
是否屬于“不能避免”和“不能克服”：新冠肺炎作為一種人類在此前未知、且暫無明確治療方法的疾病，應當認為本次疫情的爆發(fā)無論是對個人還是對公司、企業(yè)而言都是不可避免也不能克服的。此外，行政機關等出于疫情防控考慮而采取的隔離、“封路”等行政措施亦屬于不可避免且不能克服，這一觀點在最高院對“非典”疫情期間相關案件審判的意見中已有體現。
在2003年6月最高人民法院《關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執(zhí)行工作的通知》（法[2003]72號）第四項中，最高院即有對因政府及有關部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《合同法》關于不可抗力的規(guī)定妥善處理的要求。盡管這一通知是針對“非典”時期相關案件而提出，但在如今情況與“非典”時期具有較高相似性的情況下，應當認為這一通知對于本次疫情期間不可抗力的認定仍然具有非常高的參考價值。
（二）是否屬于情勢變更
情勢變更原則規(guī)定于《合同法解釋（二）》第二十六條，即“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”
在《合同法解釋（二）》出臺后，最高院于2009年又發(fā)布了《關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》，其中第3條要求人民法院要合理區(qū)分情勢變更與商業(yè)風險。“人民法院在判斷某種重大客觀變化是否屬于情勢變更時，應當注意衡量風險類型是否屬于社會一般觀念上的事先無法預見、風險程度是否遠遠超出正常人的合理預期、風險是否可以防范和控制、交易性質是否屬于通常的“高風險高收益”范圍等因素，并結合市場的具體情況，在個案中識別情勢變更和商業(yè)風險。前文已經對與新冠疫情的不能預見、不能避免及不能克服性進行了論述，基于此，新冠疫情也符合了情勢變更原則關于“無法預見的不屬于商業(yè)風險的重大變化，其風險已經遠超出常人合理預期，且一般市場主體難以防范與控制”的基本構成要件。
（三）情勢變更與不可抗力的“梯度”適用
盡管《合同法解釋（二）》第26條規(guī)定，情勢變更是“非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化”，但這并不意味著某一事件在適用不可抗力制度或情勢變更原則中呈現一種“非此即彼”的狀態(tài)。同一事件因其對于合同履行造成的障礙程度不同，可以以一種遞進狀態(tài)梯度性地適用情勢變更原則或不可抗力制度。具體到商用房屋租賃關系中，若疫情防控直接導致承租人無法履行合同或者導致合同目的根本無法實現的，可以適用不可抗力制度；而若疫情防措施導致承租人無法正常使用房屋，但不必然導致合同履行障礙，亦不必然導致合同目的無法實現的，則可考慮適用情勢變更原則處理。湖北省高級人民法院發(fā)布的《關于審理涉及新型冠狀病毒肺炎疫情商事案件若干問題的解答》中即認為，鑒于情形的相似性，對于不可抗力事件可以類推適用情勢變更原則相關規(guī)范。
四、新冠疫情引起的商用房屋租賃合同糾紛處理規(guī)則探析
（一）疫情對合同履行影響程度及因果關系判斷規(guī)則
盡管前文已經論述了新冠疫情大致符合不可抗力事件和情勢變更的客觀要求，但能否適用此二規(guī)范的另一重要基礎為疫情導致合同履行障礙的程度如何，并據此判斷疫情與合同履行障礙之間是否存在因果關系。根據《合同法》規(guī)定，并參考既往案例，可以從下列角度入手認定此二問題：
1、合同簽訂時間
適用不可抗力制度與情勢變更原則解決合同糾紛，一般應要求合同訂立于疫情發(fā)生之前。從該兩項制度對于“不可預見”的要求也反證了對于合同訂立時間的要求。而對于在疫情發(fā)生后簽訂的合同，則可以推定在合同簽訂時，當事人對于本次疫情可能導致的后果應有預測，阻斷合同的履行不能與不可抗力事件之間的因果關系，因此原則上不能適用不可抗力或情勢變更原則減免其責任。
2020年1月20日國家衛(wèi)健委發(fā)布公告，將新型肺炎納入乙類傳染病，并采取甲類傳染病的預防、控制措施。這是國家層面上確認新冠疫情并決定相應措施的時間節(jié)點，可以參考這一時間認定雙方當事人在簽訂合同時對于疫情存在的預見狀況，但具體還應考慮不同地域、行業(yè)對于知悉疫情嚴重性時間的差異。
2、疫情防控地區(qū)差異及措施強度差異
不同地區(qū)疫情輕重程度不同，所采取防控措施手段也不盡相同。截至2020年2月15日，全國新冠肺炎確診人數共66580例，其中湖北地區(qū)54406例、廣東省1294例、河南省1212例、浙江省1162例、湖南省1001例，不同地區(qū)確診人數一定程度上可以反映出當地疫情防控形勢，相應地也可以反映出對該地生產生活情況影響程度的不同。因此，在認定租賃合同履行受影響程度時可以考慮將所在地區(qū)確診、疑似病例人數作為考量依據之一。
此外，部分地區(qū)雖確診人數不及以上地區(qū)，但當地政府也采取了嚴格的防控措施。如上海市于2020年1月25日宣布啟動重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級響應機制后，上海市各地區(qū)各部門采取最嚴舉措細化落實聯防聯控，其中包括市公共圖書館、美術館、博物館、歌舞娛樂場所、游藝娛樂場所等文化旅游設施將實行閉館或停止開放；取消春節(jié)期間相關營業(yè)性演出活動等。因此，還應當參考各地方具體所采取的防控措施種類、強度、時長等，對于合同履行受影響程度及因果關系進行認定。如山西省高級人民法院在審理“非典”時期華墾國際貿易有限公司與山西倫達肉類工業(yè)有限公司買賣合同糾紛案中，即認為“非典”期間并未封鎖交通、限制貨物交易，故對于主張不可抗力的上訴請求不予采信。
因此，如承租人確因關停公共場所等相應防控措施而無法經營則可以認定具有因果關系，但如疫情防控并不直接導致無法經營，而僅導致客流減少或承租人出于安全、成本等考慮自行決定關停，則不能認定與疫情具有因果上的關系，而可能屬于商業(yè)風險。如惠州市國航汽車貿易有限公司、連萬生與廣西航空有限公司租賃合同糾紛案認定，“‘非典’這一突發(fā)事件的發(fā)生，雖然給酒店業(yè)的經營造成了一定影響，但不能必然導致承租大廈經營酒店的目的落空。承租人申請停業(yè)是其經營策略，而非‘非典’導致的必然結果。”
3、經營用途、租賃房屋的目的
租賃標的物的經營用途以及租賃房屋的目的決定了承租人對房屋使用和收益的方式，不同使用方式受疫情及疫情防控措施影響的程度也有顯著不同。由于新冠疫情防控中嚴禁人員聚集，要求對于部分非民眾生活所必需的公共場所進行關閉，具體可能包括KTV、電影院、網吧、線下教育培訓機構等。而對于倉儲、超市、市場等業(yè)態(tài)則號召或要求保持營業(yè)。可見，疫情對于前者經營業(yè)態(tài)房屋使用程度的影響顯然要高于后者，甚至截然相反等。因此，在認定適用不可抗力制度、情勢變更原則與否時，還應當從租賃標的物所用于的經營形態(tài)及使用目的等進行考察。如遼寧省高級人民法院在大連鵬程假日大沐有限公司與大連正典表業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛再審案即根據這一思路進行認定：政府通知停止野生動物經營只是對其餐飲經營造成部分影響而不是全部，還可以正常經營與野生動物無關的其他部分。“非典”疫情和政府有關部門下發(fā)的停止野生動物經營通知，只對承租人的部分經營活動造成影響，尚不足以導致案涉租賃合同“直接”或“根本”不能履行，故案涉合同不適用不可抗力規(guī)則。
（二）新冠疫情致租賃合同解除認定規(guī)則
結合上文對于合同履行受影響程度和因果關系的分析，當事人因疫情原因請求解除租賃合同的，應根據以下標準認定是否適用不可抗力制度或情勢變更原則：（1）因疫情和政府等部門采取的疫情防控措施，導致合同根本不能履行的租賃合同，可以對當事人以不可抗力為由請求解除租賃合同的請求予以支持；（2）如承租人僅以疫情導致收益下降等為由請求解除合同，一般應認為雖然對租賃合同履行造成一定影響，但尚未達到致使合同目的不能實現的程度，因此承租人不能據此要求解除合同，但可以援引情勢變更或公平原則減免租金和違約責任；（3）疫情對合同履行有重大影響，即使經減免租金仍然無法繼續(xù)經營，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平，可以依據公平原則，依據情勢變更原則允許雙方解除合同，但承租人仍應承擔一定的違約責任。
（三）租金減免規(guī)則
請求減免租金是租賃合同糾紛中承租人普遍的訴求之一。而在本次新冠疫情影響下，勢必有眾多受影響承租人請求減免租金以減少損失，為自身爭取喘息的空間。根據既往案例及交易習慣，對于租金減免范圍及金額的認定可以考慮從以下方面入手：
1、約定優(yōu)先，尊重當事人意思自治
民商事活動應當尊重當事人之間的意思自治，如果各方在租賃合同中已明確約定了遭遇不可抗力事件后的權利義務分配規(guī)則，則應當尊重當事人之間的約定。并且在疫情期間，如雙方當事人已經協商對于租賃合同的履行進行了延期、減租等調整，后續(xù)的爭議解決過程中應當對當事人達成的合意予以充分尊重，一般情況下，不應予以調整。
2、受疫情及防控措施影響的期限
當事人請求減免受疫情影響期間租金的，應當依據其受疫情影響期限進行計算。該期限可以參考具體案件中，房屋所在地政府啟動和終止重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件響應或采取相應的防控措施的時間加以界定。但考慮到消費心理問題，即使疫情得到一定程度上控制，取消了嚴格的限制措施，民眾外出消費的信心在一定期限內也難以恢復。因此，在解決房屋租賃合同糾紛時，亦可適當放寬對于減免期限的認定，以平衡各方當事人的利益。如美國東江旅游集團公司與長江輪船海外旅游總公司租賃合同糾紛上訴案中，湖北省高級人民法院認為“因為雖然世界衛(wèi)生組織已宣布自2003年6月24日起解除對北京的旅行警告，但“非典”疫情的影響眾所周知，即使旅行警告被官方解除，因疫情影響所具有的慣性，很難期望官方解除旅行禁令之日即為游客受疫情影響消除之日，因此，以境外游客為對象的旅游市場恢復之日應遲于旅行警告被解除之日。”“雖然市場的完全恢復并非自2003年8月1日始，尚需一個漸進的過程……本院酌情將“非典”疫情影響租船合同履行的時間終點確定為2003年8月1日。”
3、商業(yè)風險的分配
盡管租賃合同雙方當事人對本次疫情均不可預見、不能避免且不能克服，但是商業(yè)交易中本就具有交易風險，在承租人請求減免租金的糾紛中應當對于交易本身的風險分配方式予以考量，再對于雙方對于損失的分擔進行界定。如對于承租人要求全部減免房租的一概予以支持，則相當于由出租人承擔了交易中的全部風險，與公平原則不合。如在惠州市國航汽車貿易有限公司、連萬生與廣西航空有限公司租賃合同糾紛案，廣西壯族自治區(qū)高級人民法院認為出租人免除因“非典”停業(yè)三個月期間的一半租金及特派員工全部工資，已合理分擔了疫情帶來了不利影響，體現了公平原則。反之，如果免除承租人“非典”期間的全部租金，其實質是讓出租人承擔“非典”所致的全部不利后果，反而有失公平。
4、通知義務的履行
根據《合同法》第一百一十八條，“當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。”盡管本次疫情為全國人民所共知，但對不同租賃合同履行產生的影響是差異化的，承租人應當盡到告知出租人疫情影響情況的義務，同時也可以為減免租金的適用奠定基礎。
5、地方規(guī)范性文件關于減免租金規(guī)定的法律性質認定與適用
根據各地出臺的扶持政策的不同，全國有多地政府、國資委部門發(fā)布了相應租金減免措施，如文章第一部分列舉的《浙江省新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控領導小組關于支持小微企業(yè)渡過難關的意見》規(guī)定，“減免小微企業(yè)房租。對承租國有資產類經營用房的小微企業(yè)，自當地實行疫情防控后的第1個月房租免收，第2、第3個月房租減半。對租用其他經營用房的，鼓勵業(yè)主（房東）為租戶減免租金，具體由雙方協商解決。”此條規(guī)定簡短但比較具有代表性，各地方出臺的政策中普遍區(qū)分了國有資產類經營用房和其他經營用房，對國有資產類經營用房由國資委等官方部門支持減免租金，且適用優(yōu)惠政策的主體也一般限制為中小企業(yè)或小微企業(yè)，而對于其他經營用房則鼓勵業(yè)主與承租人協商減免租金。
上述地方政府及相關部門發(fā)布的規(guī)范性文件，不屬于法律、法規(guī)，不能當然作為解決合同爭議的依據。但在具體案件的審理中，可以作為裁量應否減免租金、減免多少的參考。
（四）倡導鼓勵交易、維護公平的原則
考慮到疫情后社會經濟恢復、穩(wěn)定交易秩序的需要，在解決商用房屋租賃合同糾紛時，除了注意前文所提及的基本問題之外，還應當特別注意堅持以下原則：
1、鼓勵交易，盡可能推進租賃合同繼續(xù)履行
本次疫情波及范圍廣，疫情結束時間尚未可知，各行業(yè)均受到不同程度的影響。在此情況下，鼓勵交易并維持交易秩序是恢復社會經濟的重點之一。結合浙江高院、四川高院的觀點，應當認為解除合同并不是解決本次疫情所帶來糾紛的萬全之策，盲目解除合同可能導致承租人失去經營場所從而失去收入來源，而解除后可能導致的房屋空置不僅對于出租人無益，也會導致社會資源的浪費。因此，在疫情雖有影響，但并未致使合同不能履行、繼續(xù)履行對當事人一方顯失公平或不能實現合同目的等情況下，應當以鼓勵并引導當事人繼續(xù)交易為原則，盡可能促成各方當事人通過調整履行期限、履行方式等，推進租賃合同繼續(xù)履行。
2、秉持公平原則，平衡各方利益
公平原則是民商法的核心原則之一，也是不可抗力制度與情勢變更原則適用的重要基礎。在非典疫情時期，最高人民法院出臺的《關于防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執(zhí)行工作的通知》第三條第（三）款也認定，“由于“非典”疫情原因，按原合同履行對一方當事人的權益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據具體情況，適用公平原則處理。”在解決本次疫情導致的房屋租賃合同糾紛時，應當參考適用“非典”時期的通知，堅持適用公平原則。
需要特別強調的是，公平是對雙方當事人而言。在認定租賃關系中的風險和責任時，考慮到承租人受影響更直接的原因可以對其適當傾斜，但也不能忽視出租人不僅承擔了提供適租房屋的的義務，同時可能依賴于租金償還貸款、維持運營等，如全部免除承租人租金，實際上相當于由出租人承擔了疫情帶來的全部風險，只是“單方”的公平。最高院在白俊英、土默特左旗人民政府合同糾紛再審案中亦肯定，由于“非典”屬于不可抗力因素，由雙方根據公平原則各承擔50%承包費用，對于合同雙方的責任進行了合理分配。
注釋：[1]財新網：“疫情下的餐飲業(yè)：租金人工成本難壓縮，現金流高度緊張”。
（本文經作者授權發(fā)布）
作者：高? 蘋
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北京安杰律師事務所合伙人，海南國際仲裁院仲裁員，兼任對外經濟貿易大學專業(yè)學位研究生校外實踐導師、上海交通大學上海高級金融學院 MBA、MF 業(yè)界導師。執(zhí)業(yè)領域包括訴訟與仲裁、銀行與金融、房地產與建設工程、公司日常法律事務。曾在北京市高級人民法院、北京市第二中級人民法院 從事商事審判工作十五年，主要負責一審大要案的審理，并經辦了一批有影響力的案件，分別被《中國審判案例要覽》·《商事審判案例卷》等權威出版物作為經典案件予以刊登或轉載
作者：劉婧文
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北京安杰律師事務所律師
