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【疫情影響之法律研究專欄】（二十七）?

新冠肺炎疫情影響之下的合同履行問題分析

肖擁群

前? ?言

海南國(guó)際仲裁院作為海南省政府依法設(shè)立的全省唯一民商事仲裁機(jī)構(gòu)，積極貫徹中央和省委省政府部署，按照“一手抓疫情防控、一手抓恢復(fù)生產(chǎn)”的要求，針對(duì)疫情影響合同履行等法律問題迅速組織開展專題調(diào)研。2月11日，我院向海內(nèi)外全體仲裁員發(fā)出調(diào)研通知，號(hào)召?gòu)V大仲裁員勇于擔(dān)當(dāng)，積極開展調(diào)研活動(dòng)。許多仲裁員克服困難，立足本行業(yè)、領(lǐng)域?qū)嶋H，認(rèn)真開展調(diào)查研究，所提交的調(diào)研成果對(duì)引導(dǎo)各類市場(chǎng)主體加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控，防范和有效化解糾紛，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)有序健康發(fā)展，具有較強(qiáng)的參考價(jià)值。我院從中遴選部分優(yōu)秀調(diào)研成果，自2月20日起陸續(xù)發(fā)布。在此基礎(chǔ)上，我院將持續(xù)深入推進(jìn)對(duì)疫情影響合同履行等相關(guān)法律問題的綜合分析研究，以期為我國(guó)抗擊疫情、快速恢復(fù)生產(chǎn)生活秩序、推動(dòng)海南自貿(mào)港建設(shè)提供更加優(yōu)質(zhì)高效的法律服務(wù)。

新型冠狀病毒引起的肺炎疫情來勢(shì)洶洶，在2020年新年伊始給全國(guó)人民的日常生活及企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)造成了巨大的沖擊，也嚴(yán)重影響了民商事主體間的合同正常履行，以下我就建設(shè)工程施工合同、租賃合同、買賣合同、旅游合同在疫情的影響下所出現(xiàn)的問題進(jìn)行分析闡述，以期為相關(guān)合同糾紛的解決提供參考。

一、疫情對(duì)合同履行構(gòu)成不可抗力

根據(jù)《民法總則》第一百八十條，因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。《合同法》第一百一十七條，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。所以，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。

通常合同當(dāng)事人在簽署合同時(shí)，合同中一般會(huì)約定不可抗力的范圍，如“該等不可抗力事件包括但不限于自然災(zāi)害、地震、臺(tái)風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)、暴亂、流行病、政府行為、法律禁止履行有關(guān)義務(wù)、罷工、停工、停電等非因任何一方自身原因?qū)е碌漠惓Ｇ闆r”。若合同中有此項(xiàng)條款，則可以依據(jù)合同本身認(rèn)定為不可抗力。若合同未約定不可抗力的范圍，則可以根據(jù)本次疫情進(jìn)行判斷，本次疫情爆發(fā)具有嚴(yán)重性、突發(fā)性、反常性以及不可預(yù)見性，其所造成的影響范圍廣，在全國(guó)范圍內(nèi)造成了停工、停業(yè)、停課、限制人口流動(dòng)、延長(zhǎng)假期等危急后果，明顯系法律規(guī)定的不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，故在理論上屬于不可抗力。在實(shí)務(wù)當(dāng)中，可以借鑒參考2003年非典疫情期間最高人民法院確認(rèn)非典疫情屬于不可抗力的判例（2011名申字第199號(hào)民事裁定書、2016最高法民再220號(hào)民事判決書）。

二、疫情影響下的建設(shè)工程施工合同相關(guān)問題

㈠在建設(shè)工程施工合同中，肺炎疫情能否構(gòu)成工期延誤違約責(zé)任的免責(zé)事由？

本次疫情發(fā)生之后，政府先后采取限制民工流動(dòng)、推遲項(xiàng)目復(fù)工時(shí)間等措施，施工單位因此受到影響，無法按施工合同約定的時(shí)間竣工，客觀上導(dǎo)致了工程項(xiàng)目工期延誤，但是該工期延誤不可歸責(zé)于施工單位，施工單位可以不可抗力導(dǎo)致的工期延誤為由主張免除違約責(zé)任。

建筑行業(yè)有自身行業(yè)的特殊性，建設(shè)方和施工方在簽訂施工合同、施工合同履行全過程中對(duì)工期尤其重視，本次疫情的爆發(fā)勢(shì)必會(huì)對(duì)施工單位的工期安排產(chǎn)生影響，而等到疫情結(jié)束如何對(duì)工期延誤進(jìn)行索賠，也是施工單位密切關(guān)心的問題。

在政府發(fā)布與暫停施工作業(yè)的相關(guān)通知文件后，施工單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)與建設(shè)方、監(jiān)理方溝通，向監(jiān)理、建設(shè)方提書面提出申請(qǐng)暫停施工，并經(jīng)監(jiān)理方、建設(shè)方書面批準(zhǔn)答復(fù)，在疫情影響消失之后再通知復(fù)工，雙方共同簽證。此處簽證在以后工程驗(yàn)收、合同工期糾紛中可以作為一項(xiàng)重要的證據(jù)。但由于實(shí)際施工受到諸多因素影響，在實(shí)踐中要判定是否可以順延工期以及順延多少工期時(shí)，根據(jù)當(dāng)前的司法判例，還需要對(duì)具體的問題進(jìn)行具體分析。根據(jù)2017版《建設(shè)工程施工合同》示范文本約定，因不可抗力影響承包方履行合同義務(wù)的，對(duì)于相應(yīng)的工期延誤應(yīng)當(dāng)順延，但不可抗力發(fā)生后，履行受阻一方應(yīng)及時(shí)以書面說明的形式通知另一方和監(jiān)理方，并在不可抗力事件結(jié)束后28天內(nèi)提交最終報(bào)告。同時(shí)，根據(jù)最高院《建設(shè)施工合同司法解釋（二）》第六條第二款規(guī)定，雙方約定的期限可以視為工期順延的申請(qǐng)時(shí)限。所以施工單位及時(shí)提出暫停復(fù)工申請(qǐng)尤其必要，從維護(hù)施工單位的權(quán)益角度來看，只有固定證據(jù)才能在之后的合同履行中化被動(dòng)為主動(dòng)。

㈡在建設(shè)工程施工合同中，疫情導(dǎo)致工期延誤期間財(cái)產(chǎn)損失由誰承擔(dān)？

在建設(shè)工程領(lǐng)域，對(duì)于不可抗力造成的損失承擔(dān)在《建設(shè)工程施工合同》通用條款中均有明確約定，除非雙方當(dāng)事人另有約定，一般通用條款一旦選擇適用即對(duì)雙方當(dāng)事人均有約束力。

以《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201）為例，根據(jù)示范文本第十七條第三款的規(guī)定，因不可抗力導(dǎo)致的人員傷亡、財(cái)產(chǎn)損失、費(fèi)用增加和（或）工期延誤等后果由合同當(dāng)事人按照下列原則承擔(dān)：1、永久工程、已運(yùn)至施工現(xiàn)場(chǎng)的材料和工程設(shè)備的損壞，以及因工程損壞造成的第三人人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失由發(fā)包人承擔(dān)；2、承包人施工設(shè)備的損壞由承包人承擔(dān)；3、發(fā)包人和承包人承擔(dān)各自人員傷亡和財(cái)產(chǎn)的損失；4、因不可抗力影響承包人履行合同約定的義務(wù)，已經(jīng)引起或?qū)⒁鸸て谘诱`的，應(yīng)當(dāng)順延工期，由此導(dǎo)致承包人停工的費(fèi)用損失由發(fā)包人和承包人合理分擔(dān)，停工期間必須支付的工人工資由發(fā)包人承擔(dān)；5、因不可抗力引起或?qū)⒁鸸て谘诱`，發(fā)包人要求趕工的，由此增加的趕工費(fèi)用由發(fā)包人承擔(dān)；6、承包人在停工期間按照發(fā)包人要求照管、清理和修復(fù)工程的費(fèi)用由發(fā)包人承擔(dān)。

新型冠狀病毒肺炎疫情應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為不可抗力，由此造成的工期延誤期間的損失應(yīng)按照上述規(guī)定在承包人與發(fā)包人之間合理分擔(dān)，即承包人可以要求因不可抗力導(dǎo)致的停工損失主張部分賠償。

那么，施工單位在進(jìn)行索賠時(shí)應(yīng)當(dāng)注意哪些問題呢？現(xiàn)實(shí)中工程建設(shè)過程中受多種因素的制約，施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境具有復(fù)雜性、不可控性，本次疫情又集中在春節(jié)期間爆發(fā)，很多工地已經(jīng)處于停工狀態(tài)，施工現(xiàn)場(chǎng)也沒有工作人員，大多數(shù)情況下不能及時(shí)申請(qǐng)工期順延簽證。對(duì)此類并非施工單位過失造成的拖延申請(qǐng)，根據(jù)當(dāng)前的司法判例，對(duì)此類情況應(yīng)當(dāng)實(shí)事求是，根據(jù)實(shí)際情況，延長(zhǎng)施工單位工期。因此作為施工單位一方，應(yīng)當(dāng)注意在實(shí)踐當(dāng)中保留會(huì)議紀(jì)要、洽談?dòng)涗洝⒙?lián)絡(luò)單、郵件往來、施工日志等文書資料，在今后可能面臨糾紛時(shí)，可以提交這些書面文件，其中對(duì)關(guān)于疫情可能引發(fā)工期延誤事件的描述，以及承包方明確主張工期順延、額外付款的內(nèi)容，都能作為法庭證據(jù)支持施工單位主張。

㈢建設(shè)工程施工合同中，疫情導(dǎo)致施工合同無法繼續(xù)履行，應(yīng)如何解決？

如果由于本次疫情原因，從而導(dǎo)致一些工程項(xiàng)目取消或終止實(shí)施，在此種情況下，原先簽訂的施工合同目的已經(jīng)無法實(shí)現(xiàn)，施工方和建設(shè)方都有權(quán)取消或終止施工合同。

在法律上，合同解除一般有法定解除和約定解除兩種方式。其中根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。”《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第一款規(guī)定，“因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，合同當(dāng)事人可以解除合同。”對(duì)于施工單位而言，如因本次疫情的影響導(dǎo)致工程已經(jīng)不能實(shí)施，施工單位無法通過施工合同如期獲得相應(yīng)的工程款，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同目的不能實(shí)現(xiàn)，則施工單位有權(quán)要求解除合同。與此同時(shí)如果合同雙方在施工合同專用條款對(duì)合同解除有做例外約定的，例如本次疫情造成的影響構(gòu)成約定解除合同的條件，則雙方均可解除合同。

因本次疫情導(dǎo)致合同解除之后，此時(shí)承包人應(yīng)當(dāng)積極與發(fā)包人協(xié)商，本著誠(chéng)實(shí)信用的原則，對(duì)合同解除后續(xù)問題進(jìn)行處理。當(dāng)中最重要的就是對(duì)已施工的工程款進(jìn)行結(jié)算。根據(jù)2017版《建設(shè)工程施工合同》范本約定，因不可抗力解除合同, 合同解除后，由雙方當(dāng)事人按照第4.4款商定或確定發(fā)包人應(yīng)支付的款項(xiàng)，該款項(xiàng)包括：1、合同解除前承包人已完成工作的價(jià)款；2、承包人為工程訂購(gòu)的并已交付給承包人，或承包人有責(zé)任接受交付的材料、工程設(shè)備和其他物品的價(jià)款；3、發(fā)包人要求承包人退貨或解除訂貨合同而產(chǎn)生的費(fèi)用，或因不能退貨或解除合同而產(chǎn)生的損失；4、承包人撤離施工現(xiàn)場(chǎng)以及遣散承包人人員的費(fèi)用；5、按照合同約定在合同解除前應(yīng)支付給承包人的其他款項(xiàng)；6、扣減承包人按照合同約定應(yīng)向發(fā)包人支付的款項(xiàng)；7、雙方商定或確定的其他款項(xiàng)。除專用合同條款另有約定外，合同解除后，發(fā)包人應(yīng)在商定或確定上述款項(xiàng)后28天內(nèi)完成上述款項(xiàng)的支付。但同時(shí)由于工程建設(shè)涉及面較廣，法律關(guān)系較為復(fù)雜，除非確實(shí)出現(xiàn)合同目無法實(shí)現(xiàn)的情況，一般情況下，建議雙方不要輕易解除合同，而是通過協(xié)商等方式化解本次疫情帶來的風(fēng)險(xiǎn)，同舟共濟(jì)，實(shí)現(xiàn)雙方共贏。

最后，疫情面前，倡議施工單位和建設(shè)單位以友好協(xié)商的方式解決糾紛，現(xiàn)提出以下幾點(diǎn)建議：

1、固定證據(jù)。施工單位應(yīng)多關(guān)注疫情防控情況，固定證明疫情發(fā)生及疫情造成損失的證據(jù)，及時(shí)書面通知發(fā)包人及監(jiān)理方，說明疫情及疫情造成合同履行受阻礙的情況，疫情造成施工影響結(jié)束后的28天內(nèi)，應(yīng)向發(fā)包人及監(jiān)理方提交最終報(bào)告及有關(guān)資料。

2、及時(shí)溝通。多和建設(shè)方溝通，采取有力措施，如更改項(xiàng)目實(shí)施方案、與分包方及材料方及時(shí)溝通應(yīng)對(duì)疫情方案等，盡量避免和減少損失的擴(kuò)大。根據(jù)合同法第一百一十八條規(guī)定和《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201）第十七條第三款的約定，施工單位依據(jù)肺炎疫情主張不可抗力免責(zé)，仍需積極采取措施防止損失進(jìn)一步擴(kuò)大，除非發(fā)包人特別要求，施工單位應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目所在地疫情情況、政府管控措施、工程項(xiàng)目實(shí)際需要等合理判斷人工、材料、機(jī)械等適用規(guī)模，合理控制不可抗力期間的施工成本，并及時(shí)通知發(fā)包人及監(jiān)理單位，注意保留采取上述措施的證據(jù)材料，否則需對(duì)擴(kuò)大的損失承擔(dān)責(zé)任。

三、疫情影響下的租賃合同相關(guān)問題

?㈠承租人以新型冠狀病毒肺炎疫情作為不可抗力免責(zé)事由要求減免租金能否得到支持？

雖然新型冠狀病毒肺炎疫情在法律上符合不可抗力的構(gòu)成要件，但承租人能否因此請(qǐng)求出租人免除或減少租金，此種情況下，應(yīng)當(dāng)結(jié)合疫情對(duì)承租人經(jīng)營(yíng)管理的影響程度進(jìn)行判斷，產(chǎn)生影響的時(shí)間及該不可抗力事件產(chǎn)生后當(dāng)事人是否及時(shí)阻止損失擴(kuò)大等具體情況具體分析。

若合同簽訂時(shí)間在新型冠狀病毒肺炎疫情發(fā)生后，那么疫情不屬于不可預(yù)見的不可抗力。雙方當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)已經(jīng)明確知悉疫情發(fā)生的情況，合同系雙方真實(shí)意思表示，當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定履行各自義務(wù)。若合同簽訂時(shí)間在新型冠狀病毒肺炎疫情發(fā)生前，但如果新型冠狀病毒肺炎疫情對(duì)承租人經(jīng)營(yíng)造成影響較小，例如僅造成承租人減少部分客流及銷售額，但整體上承租人仍維持正常經(jīng)營(yíng)，銷售額及利潤(rùn)與往年同期相比下降幅度不大，不足以導(dǎo)致承租人無法實(shí)現(xiàn)租賃合同目的。此情況下，不屬于不可抗力導(dǎo)致的無法履行合同，請(qǐng)求出租人免除全部租金不符合情理，承租人應(yīng)該僅可請(qǐng)求減少部分租金。

若合同簽訂時(shí)間在新型冠狀病毒肺炎疫情發(fā)生前，且新型冠狀病毒肺炎疫情對(duì)承租人經(jīng)營(yíng)造成嚴(yán)重影響，造成的損失超過正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，例如根據(jù)政府文件要求或響應(yīng)政府號(hào)召，為防控疫情而關(guān)停經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，或者因疫情造成客流及銷售額大幅下降、員工無法準(zhǔn)時(shí)返崗、經(jīng)營(yíng)管理難以為繼、瀕臨停業(yè)。此情況下，因疫情的不可抗力導(dǎo)致承租人無法實(shí)現(xiàn)租賃合同目的、無能力履行支付租金的義務(wù)，可以請(qǐng)求出租人免除或減少租金。但是，免除或減少租金的范圍，應(yīng)與承租人受疫情影響的程度相當(dāng)。?

㈡對(duì)住宅小區(qū)的租賃合同，承租人能否主張減免租金？

針對(duì)此類租賃合同，由于所涉標(biāo)的額相對(duì)較小，實(shí)踐中對(duì)應(yīng)租金能否減免主要由承租人和出租人協(xié)商解決，司法審判糾紛案件相對(duì)甚少。由于承租人支付租金的對(duì)價(jià)在于享有對(duì)租賃房屋的使用權(quán)、居住權(quán)等權(quán)益。受本次疫情影響，部分地方政府采取相應(yīng)行政措施限制外來人員尤其是湖北籍人員的流動(dòng)，同時(shí)部分住宅小區(qū)也自行采取封鎖措施禁止租戶進(jìn)入，客觀上造成該類租賃合同目的無法實(shí)現(xiàn)，如要求承租人繼續(xù)支付該時(shí)段租金，必將顯失公平，此時(shí)承租人可依據(jù)公平原則主張減免部分租金。當(dāng)然，如果當(dāng)?shù)卣熬幼⌒^(qū)并未禁止承租人使用房屋，僅是對(duì)其進(jìn)出進(jìn)行必要的限制及檢查，并未影響到房屋居住功能的實(shí)現(xiàn)，則承租人無權(quán)主張減免租金。

㈢對(duì)企業(yè)辦公場(chǎng)所的租賃合同，承租人能否主張減免租金？

針對(duì)此類租賃合同，承租人有權(quán)依據(jù)“不可抗力”結(jié)合具體情形向出租人主張相應(yīng)租金的減免。

在園區(qū)、寫字樓、大廈等場(chǎng)所辦公的企業(yè)等承租主體受到本次疫情的影響較大，由于政府先后發(fā)布文件延長(zhǎng)春節(jié)假期、推遲企業(yè)復(fù)工時(shí)間、推行企業(yè)居家辦公等舉措，導(dǎo)致企業(yè)等承租主體無法正常組織員工上班，企業(yè)經(jīng)營(yíng)必然受到很大的影響。其中，外來返工人員原則上要在家隔離14日以后方可回到企業(yè)復(fù)工，因此即使企業(yè)復(fù)工，但其部分員工卻無法及時(shí)復(fù)工。同時(shí)，園區(qū)、寫字樓、大廈等場(chǎng)所管理主體也會(huì)出臺(tái)相應(yīng)管理文件落實(shí)企業(yè)復(fù)工條件和時(shí)間節(jié)點(diǎn)，一般都相對(duì)晚于政府規(guī)定的最早復(fù)工時(shí)間。此時(shí)，因受疫情及政府、場(chǎng)所管理主體的限制復(fù)工措施的影響，導(dǎo)致企業(yè)無法正常復(fù)工的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為不可抗力事件，企業(yè)作為承租人有權(quán)主張減免相應(yīng)的租金，但是減免租金的范圍宜以企業(yè)實(shí)際復(fù)工時(shí)間為準(zhǔn)。如企業(yè)未及時(shí)復(fù)工或者企業(yè)員工不能及時(shí)返工導(dǎo)致復(fù)工延誤，應(yīng)當(dāng)以政府規(guī)定的復(fù)工時(shí)間或者園區(qū)、寫字樓、大廈等場(chǎng)所管理主體規(guī)定的復(fù)工時(shí)間為準(zhǔn)。

需要注意的是，對(duì)于已經(jīng)簽訂租賃合同，但仍在裝修過程中尚未投入使用的承租人而言，受疫情影響，辦公場(chǎng)所裝修項(xiàng)目工作客觀上無法按期完成，由于裝修期間一般屬于出租人承諾的免租期間，因此承租人可以依據(jù)不可抗力因素主張適當(dāng)延長(zhǎng)裝修期間即免租期間。

㈣對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用房（如餐廳、酒店）的租賃，因疫情導(dǎo)致無法正常經(jīng)營(yíng)或營(yíng)業(yè)額大幅下滑，承租方是否可以要求不支付或者少支付租金？

作為經(jīng)營(yíng)性用房的承租人，可以“情勢(shì)變更”的相關(guān)合同約定及法律規(guī)定，向出租人提出酌情減、免租金的書面申請(qǐng)，出租人同意的，雙方通過簽訂補(bǔ)充協(xié)議確認(rèn)；出租人不同意的，承租人應(yīng)當(dāng)先按照合同約定履行租金支付義務(wù)，同時(shí)明確書面申明保留通過司法途徑變更合同的權(quán)利，再通過仲裁或訴訟提出變更合同、減免租金，最終應(yīng)以裁決或判決內(nèi)容為準(zhǔn)。

㈤對(duì)于生產(chǎn)性用房（如廠房）的租賃，因?yàn)橐咔閷?dǎo)致無法復(fù)工，承租方是否可以要求不支付或者少支付租金？

? ?建議承租人主動(dòng)聯(lián)系出租人，要求暫時(shí)“中止合同履行”，租期順延，中止期間不計(jì)收租金；或直接免除該期間的租金。雙方可通過補(bǔ)充協(xié)議的方式明確。如出租人拒不同意，承租人仍應(yīng)當(dāng)先按照合同約定履行租金支付義務(wù)，同時(shí)明確書面申明保留通過司法途徑變更合同的權(quán)利為宜，避免出租人以承租人拖欠租金為由單方解除租賃合同，對(duì)承租人造成損失。承租人支付租金后，可以通過仲裁或訴訟提出變更合同、減免租金的訴求，最終應(yīng)以裁決或判決內(nèi)容為準(zhǔn)。? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ??

㈥承租人主張減免租金如何處理？

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十八條規(guī)定：“當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。”因此，承租人應(yīng)在合同約定的期限內(nèi)積極與出租人聯(lián)系請(qǐng)求免除或減少租金，或告知合同不能履行或要求解除合同的原由，說明受疫情影響的程度，取得對(duì)方的諒解，建議通過微信、短信、郵件等能夠固定的方式通知對(duì)方。同時(shí)，承租人應(yīng)及時(shí)收集不可抗力事件證據(jù)，此外，承租人還應(yīng)該注意訴訟時(shí)效問題，疫情結(jié)束后主張減免租金，超過訴訟時(shí)效的，如果對(duì)方提出訴訟時(shí)效抗辯的，法院將不予支持減免租金。

最后，疫情之下，對(duì)于租賃合同出租人、承租人而言，雙方都是受害者，不存在受益的一方，故給出租方和承租方提出以下幾點(diǎn)意見：? ? ? ? ? ? ??

1、積極協(xié)商，在不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的前提下，租賃合同的履行、變更、終止或解除均應(yīng)尊重當(dāng)事人之間的意思自治。因此，對(duì)于承租人而言，受疫情及政府行政措施等的影響導(dǎo)致租賃合同暫時(shí)無法履行時(shí)，應(yīng)當(dāng)積極與出租人協(xié)商、溝通，請(qǐng)求減免疫情期間的租金或者以其他方式予以適當(dāng)補(bǔ)償。對(duì)于出租人而言，因疫情因素的客觀存在，如確實(shí)影響到承租人的正常居住、辦公、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)，除正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)外，若合同只能體現(xiàn)一方利益，那么對(duì)另一方是不公平的，此時(shí)本著公平及誠(chéng)信原則，出租人也應(yīng)當(dāng)主動(dòng)承擔(dān)部分租金減免義務(wù)，雙方可以通過簽訂補(bǔ)充協(xié)議加以確認(rèn)；

2、及時(shí)通知并取證，根據(jù)《合同法》第一百一十八條的規(guī)定，當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。因此，若承租人主張疫情及政府行為導(dǎo)致租賃合同不能履行構(gòu)成“不可抗力”，其應(yīng)已經(jīng)及時(shí)履行了通知及在合理期限內(nèi)提供證明的義務(wù)。雖然本次疫情事件眾所周知，但是各地政府采取的措施并不一致，且不同類型的租賃合同受疫情的影響也各不相同，為此，承租人應(yīng)當(dāng)積極履行通知義務(wù)，并承擔(dān)在疫情期間因疫情及政府采取行政措施而導(dǎo)致合同暫時(shí)不能履行的舉證證明責(zé)任，據(jù)此主張減免責(zé)任。如承租人主張繼續(xù)履行租賃合同支付疫情期間的全部租金顯失公平，承租方應(yīng)當(dāng)對(duì)因?yàn)槭芤咔榧罢姓胧┯绊懚I(yè)以及停業(yè)時(shí)間、損失范圍等加以證明；

3、不得任意解除租賃合同，在租賃期限內(nèi)，承租人持續(xù)使用租賃物并給付對(duì)應(yīng)的租金，出租人持續(xù)提供租賃物并收取對(duì)應(yīng)租金，因此雙方均應(yīng)當(dāng)持續(xù)履行合同義務(wù)，除另有約定外，任何一方不應(yīng)任意解除租賃合同。就本次疫情而言，即便承租人有權(quán)依據(jù)不可抗力規(guī)定或公平原則主張減免租金，也并不意味著合同一方有權(quán)任意解除租賃合同。綜合本次疫情的影響來看，對(duì)于雙方租賃合同履行的負(fù)面影響應(yīng)當(dāng)是暫時(shí)性、階段性的，當(dāng)事人一般可以通過減免租金、延長(zhǎng)租期、給予一定優(yōu)惠政策等措施減少疫情對(duì)合同的負(fù)面影響，并不必然導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)。待此次疫情結(jié)束或影響合同履行的行政措施解除后，雙方可以繼續(xù)履行合同，如一方擅自解除合同，疫情事件不宜認(rèn)定為其免責(zé)事由，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

四、疫情影響下的買賣合同相關(guān)問題

在買賣合同關(guān)系中，因本次疫情導(dǎo)致合同不能及時(shí)、全面履行，企業(yè)應(yīng)如何處理商務(wù)合同的履行以規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)？在合同履行面臨阻礙時(shí)，從維護(hù)交易穩(wěn)定、降低交易成本等角度來看，企業(yè)最先應(yīng)當(dāng)考慮能否與合同雙方通過協(xié)商的形式，通過合同的延期履行或者變更合同履行等方式來實(shí)現(xiàn)雙方利益的最大化。若無法有效進(jìn)行協(xié)商，企業(yè)作為賣方，應(yīng)當(dāng)立即對(duì)照具體商務(wù)合同以及自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)安排，排查產(chǎn)品/服務(wù)的提供是否還能按照合同約定履行，建議按如下原則進(jìn)行處理：

1、如果因受本次疫情影響，企業(yè)無法按照合同及時(shí)提供產(chǎn)品/服務(wù)的，建議企業(yè)立即向客戶發(fā)送《告知函》，將本次疫情對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響及其導(dǎo)致無法按約履行的情況明確告知客戶，希望根據(jù)不可抗力條款和規(guī)定執(zhí)行合同，并附上政府部門發(fā)布的延長(zhǎng)春節(jié)假期和延遲復(fù)工通知文件作為憑證；

2、 如果因此次疫情影響，企業(yè)已經(jīng)完全無法按照合同約定提供產(chǎn)品/服務(wù)的，建議企業(yè)立即向客戶發(fā)送《解除合同通知書》，將此次疫情情況、此次疫情對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響及其導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)的情況寫明，并提出按合同約定或《合同法》規(guī)定解除合同。

企業(yè)作為買方，應(yīng)當(dāng)立即排查企業(yè)需求，將立即、短期需要的產(chǎn)品/服務(wù)清點(diǎn)核查；清點(diǎn)核查后，建議企業(yè)向供應(yīng)商核實(shí)其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是否受到此次疫情影響、是否影響合同的履行，從而做好從其他渠道購(gòu)買或者延遲自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的準(zhǔn)備，建議按如下原則進(jìn)行處理：

1、如果經(jīng)過與供應(yīng)商核實(shí)，其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受到本次疫情嚴(yán)重影響，已經(jīng)無法滿足企業(yè)作為買方的及時(shí)性或者其他需求、導(dǎo)致雙方合同目的無法實(shí)現(xiàn)，建議企業(yè)立即向供應(yīng)商發(fā)送《解除合同通知書》，將不可抗力事件（即本次疫情）、不可抗力導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)、按合同約定或《合同法》規(guī)定解除合同的要求寫明；

2、在排查企業(yè)自身需求的同時(shí)，我們建議企業(yè)同時(shí)排查作為買方是否受疫情影響、是否能夠按約按時(shí)收貨、付款如果因?yàn)榇舜我咔橛绊憣?dǎo)致無法按約進(jìn)行產(chǎn)品/服務(wù)接收、付款的，建議企業(yè)立即向供應(yīng)商發(fā)送《告知函》，將本次疫情對(duì)企業(yè)接收產(chǎn)品/服務(wù)、支付的影響及其導(dǎo)致無法按約履行的情況明確告知供應(yīng)商，希望根據(jù)不可抗力條款和規(guī)定執(zhí)行，并附上政府部門發(fā)布的延長(zhǎng)春節(jié)假期和延遲復(fù)工通知文件作為憑證。

五、疫情影響下的旅游合同相關(guān)問題

㈠旅游合同雙方當(dāng)事人能否基于本次疫情解除合同？

根據(jù)《民法總則》第一百八十條第二款，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。《合同法》第九十四條規(guī)定“因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。”本次新型冠狀病毒感染引起的肺炎疫情系一種不能避免的異常事件，并且至今醫(yī)學(xué)界還沒有絕對(duì)有效的治療方法阻止病毒的傳播，本次疫情屬于人類不可預(yù)見、不能避免且不能克服的事件。因此，本次疫情符合法律規(guī)定的“不可抗力”的情形。但疫情是否能成為旅游合同解除的不可抗力的構(gòu)成要件，應(yīng)根據(jù)本次疫情對(duì)該合同所產(chǎn)生的影響程度而定，因本次疫情造成合同確實(shí)難以履行的，旅游者和旅游經(jīng)營(yíng)者可根據(jù)不可抗力的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行維權(quán)。

除此之外，根據(jù)2020年1月21日海南省旅游和文化廣電體育廳印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)新型冠狀病毒感染的肺炎防控工作的通知》，凡是游客以預(yù)防新型冠狀病毒感染肺炎為理由提出酒店退訂房、旅行社退訂團(tuán)隊(duì)和景區(qū)退訂門票的，原則上屬地各酒店賓館、各旅行社和各景區(qū)等應(yīng)當(dāng)給予退訂，不允許不給其退訂。旅游者可依據(jù)該通知申請(qǐng)退訂酒店、旅行社、景區(qū)門票等。

㈡因不可抗力解除旅游合同后退費(fèi)問題如何處理？

根據(jù)《中華人民共和國(guó)旅游法》第六十七條規(guī)定，因不可抗力或者旅行社、履行輔助人已盡合理注意義務(wù)仍不能避免的事件，影響旅游行程的，按照下列情形處理：

1、合同不能繼續(xù)履行的，旅行社和旅游者均可以解除合同。合同不能完全履行的，旅行社經(jīng)向旅游者作出說明，可以在合理范圍內(nèi)變更合同；旅游者不同意變更的，可以解除合同。

2、合同解除的，組團(tuán)社應(yīng)當(dāng)在扣除已向地接社或者履行輔助人支付且不可退還的費(fèi)用后，將余款退還旅游者；合同變更的，因此增加的費(fèi)用由旅游者承擔(dān)，減少的費(fèi)用退還旅游者。

3、危及旅游者人身、財(cái)產(chǎn)安全的，旅行社應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)的安全措施，因此支出的費(fèi)用，由旅行社與旅游者分擔(dān)。

4、造成旅游者滯留的，旅行社應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)的安置措施。因此增加的食宿費(fèi)用，由旅游者承擔(dān)；增加的返程費(fèi)用，由旅行社與旅游者分擔(dān)。

1月27日后的境外旅游項(xiàng)目以及政府部門已經(jīng)公布對(duì)旅游者所在地區(qū)人員的流動(dòng)采取強(qiáng)制限制措的，旅游者可以要求旅游經(jīng)營(yíng)者向其退還尚未實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用。若旅游項(xiàng)目尚未啟動(dòng)，并未產(chǎn)生任何實(shí)際的費(fèi)用，此時(shí)旅游者所繳納的所有費(fèi)用應(yīng)當(dāng)退還；若旅游項(xiàng)目已啟動(dòng)，并已產(chǎn)生了一定的費(fèi)用，此時(shí)旅游經(jīng)營(yíng)者在扣除必要的費(fèi)用之后，應(yīng)當(dāng)將剩余的費(fèi)用退還給旅游者。

最后，疫情期間倡議旅游者與旅行社應(yīng)當(dāng)以避免損失擴(kuò)大為原則妥善處理糾紛。現(xiàn)提出以下幾點(diǎn)建議：

1、旅游者符合因疫情的不可抗力原因解除合同的情形。應(yīng)當(dāng)及時(shí)與旅行社協(xié)商，并書面通知旅行社解除合同，要求旅行社及時(shí)處理酒店、交通服務(wù)提供商、景區(qū)的退費(fèi)退訂事宜，避免部分費(fèi)用因未及時(shí)溝通，導(dǎo)致發(fā)生了實(shí)際的費(fèi)用發(fā)生而無法退還，避免損失進(jìn)一步擴(kuò)大；

2、旅行社符合因疫情的不可抗力原因、或其他原因解除合同的情形，應(yīng)按照法律規(guī)定及時(shí)通知旅游者，并及時(shí)溝通與酒店、交通服務(wù)提供商、景區(qū)等溝通相關(guān)事宜，若發(fā)生實(shí)際支出且不可退還的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)做好相關(guān)證據(jù)保存工作，在扣除實(shí)際支出且不可退還的費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)將剩余款退還給旅游者；

3、旅行社和旅游者在面臨糾紛時(shí)應(yīng)以友好協(xié)商的方式進(jìn)行處理，值此艱難時(shí)刻，倡議旅行社在避免損失擴(kuò)大的同時(shí)勇于承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，樹立良好的社會(huì)形象，為旅游服務(wù)的售后提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)體驗(yàn)及保障，以期獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

作者：肖擁群

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海南威盾律師事務(wù)所主要合伙人、副主任，海南國(guó)際仲裁院仲裁員。上海交大工學(xué)士、清華大學(xué)民商法研究生、美國(guó)索菲亞大學(xué)FMBA碩士，高級(jí)工程師，專利代理師。至今執(zhí)業(yè)律師22余年，長(zhǎng)期擔(dān)任政府、企事業(yè)單位、行業(yè)協(xié)會(huì)法律顧問。兼海南省律師協(xié)會(huì)監(jiān)事、海南高等院校法學(xué)客座教授、海口市作風(fēng)監(jiān)督專員等社會(huì)職務(wù)，在政府法律顧問、征收拆遷棚改及PPP項(xiàng)目、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、金融貿(mào)易、房地產(chǎn)、公司合規(guī)、合同法、侵權(quán)法、稅法等領(lǐng)域有較深造詣，代理過大量民商案件、行政案件。

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