疫情專題
【疫情影響之法律研究專欄】二十、關于新冠肺炎疫情對租賃合同履行的影響等有關法律問題調研
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【疫情影響之法律研究專欄】（二十）?
關于新冠肺炎疫情對租賃合同履行的影響等有關法律問題調研
王翠完
前? ?言
海南國際仲裁院作為海南省政府依法設立的全省唯一民商事仲裁機構，積極貫徹中央和省委省政府部署，按照“一手抓疫情防控、一手抓恢復生產”的要求，針對疫情影響合同履行等法律問題迅速組織開展專題調研。2月11日，我院向海內外全體仲裁員發(fā)出調研通知，號召廣大仲裁員勇于擔當，積極開展調研活動。許多仲裁員克服困難，立足本行業(yè)、領域實際，認真開展調查研究，所提交的調研成果對引導各類市場主體加強風險防控，防范和有效化解糾紛，促進經濟社會平穩(wěn)有序健康發(fā)展，具有較強的參考價值。我院從中遴選部分優(yōu)秀調研成果，自2月20日起陸續(xù)發(fā)布。在此基礎上，我院將持續(xù)深入推進對疫情影響合同履行等相關法律問題的綜合分析研究，以期為我國抗擊疫情、快速恢復生產生活秩序、推動海南自貿港建設提供更加優(yōu)質高效的法律服務。
摘? ?要
因近期新型冠狀病毒感染肺炎疫情（以下簡稱疫情）影響，政府部門采取了延長春節(jié)假期、延長復工時間、限制出行、限制公眾聚集等措施，對租賃市場沖擊巨大，尤其是生產經營性租賃。2月1日，一篇西貝餐飲集團董事長賈國龍的專訪文章表示，若疫情無法有效控制，企業(yè)賬上現(xiàn)金流撐不過3個月。擁有32年歷史、年營業(yè)額近60億元的西貝尚且如此，更多中小餐飲從業(yè)者無疑更感“寒冷”。除員工工資，餐飲經營者每月最擔心、最頭痛的是租金問題。
一、各地政府、行業(yè)及出租人對租賃市場的突發(fā)應對
習近平總書記強調：“疫情防控不只是醫(yī)藥衛(wèi)生問題，而是全方位的工作，各項工作都要為打贏疫情防控阻擊戰(zhàn)提供支持。
為應對疫情對市場和企業(yè)經營的影響，據(jù)媒體報道，最先在租賃市場上讓利的是萬達商管集團、華潤置地。緊隨著更多地方政府和企業(yè)參加減免租金行列，例深圳市各級政府、租賃行業(yè)建議出租人對承租人減免租金、物管費、停車費用等租賃費用。
2月4日深圳市國資委擬免除深圳市屬國企在全國范圍內自有的科技園區(qū)、工業(yè)園區(qū)里非機關事業(yè)單位、非國有企業(yè)租戶2個月（2020年2月1日—3月31日）租金；同時加快減免深圳市屬國企在全國范圍內其他自有物業(yè)非機關事業(yè)單位、非國有企業(yè)租戶的租金、管理費、停車費等。
?深圳市房產中介協(xié)會及深圳市相關單位發(fā)出向出租人發(fā)起主動減免租金的倡議書，各地政府與國有企業(yè)作出表率同時，一些民營企業(yè)或個人也紛紛加入適當減租行列，相應作出扶助或援助的減免租金、費用等政策。
為此，筆者了解截然不同的A、B二家民營單位。A單位不主動提出減免租金，待租戶提出申請時再說。而B單位則不同，在接到政府和行業(yè)倡議書后召開幾次專題租賃會議，結合本次疫情的影響針對不同物業(yè)采取不同的扶持政策，不搞一刀切。雖減免幅度不及國有企業(yè)、村股份公司，但有利讓于承租人。
B單位的物業(yè)類型有：商業(yè)、辦公、產業(yè)園、工業(yè)園、住宅、倉庫等。B單位的具體扶持政策是：原則上不同意承租人單方解除租賃合同，實行差異化經營扶持政策，對于同意扶持的承租人需簽訂租金減免協(xié)議或延長免租期協(xié)議。針對不同的物業(yè)類型扶持政策幅度有：最大扶持政策在于商業(yè)，對于承租用于公眾聚集經營的租戶，例如經營餐飲、旅游、賓館或酒店、網吧、酒吧、影視的租戶，租金、費用減免幅度最大。對經營超市、藥店的租戶，則協(xié)助其向政府申請資金或補貼。對于零散的商店、倉庫、住宅的租戶原則不減免租金，只同意遲延繳付租金、管理費用、水電費用。
下表是B單位對租戶分期減免租金金額：
二、在疫情之下應解決的新問題
目前為止，出租人紛紛主動、自發(fā)減免租金、費用，但也存在有些出租人不愿意減免租金的情形。隨著疫情的發(fā)展和承租人的復工生產、外地探親人員回歸，對于沒有享受減免租金的承租人或減免不多的承租人能否要求予以減免，遲延支付租金，甚至解除租賃合同。此外，國有企業(yè)的轉租物業(yè)中，減免租金費用誰能享受，是二房東還是轉租戶（次承租人）？由此引發(fā)租賃合同糾紛將會大量出現(xiàn)，這些都是實踐需要解決的新問題。
三、在疫情之下租賃合同履行應考慮的因素
根據(jù)《合同法》第212條的規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第216條的規(guī)定，出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。租賃合同履行中，出租人早已將租賃物交付給承租人，在疫情之下，租賃物是否還符合約定的用途使用？換句話說，租賃物是否還適租直接影響租賃合同的履行，合同雙方權利義務的變化。這是考量承租人是否有權向出租人減免租金和減免多少租金的關健，是否適租要應綜合考慮疫情或疫情防控措施給承租人的經營或居住功能是否帶來實質性的影響、影響大小、因果關系等因素。
租賃合同履行中是否減免租金和減免多少除了要考慮疫情給承租人的經營或居住功能是否帶來實際性的影響、影響大小、因果關系等因素外，還需要考慮承租人所遭受的損害是否屬于正常的商業(yè)風險或自身原因所引起；依據(jù)影響造成的法律后果，確定應當適用的法律規(guī)則或依據(jù)；同時，要考慮當事人在履行過程中是否也有一定負面影響因素，如履行遲延、不適當履行等導致租賃合同的履行受到了疫情的影響，在此種情形下，租賃合同當事人亦應承擔相應責任。
四、在疫情中減免租金的法律依據(jù)
1、不可抗力
根據(jù)我國《民法總則》以及《合同法》的規(guī)定，不可抗力指的是不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。因此在一定條件下，承租人可依據(jù)《合同法》第117條之規(guī)定，要求減免租金。《合同法》第117條因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。
2、情勢變更
《合同法》解釋（二）第26條規(guī)定：合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求變更或者解除合同的，審理機關應當根據(jù)公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。
3、公平原則
《民法總則》第6條規(guī)定：民事主體從事民事活動，應當遵循公平原則，合理確定各方的權利和義務。《合同法》第6條規(guī)定：當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務。如政府未強制關停，但是經營確受疫情影響，且繼續(xù)經營可能會造成人群聚集、疫情傳播且明顯對承租人不利的場所，如酒吧、舞廳、酒樓、電影院、桑拿按摩等，如此時承租人選擇不繼續(xù)使用租賃房屋，則承租人也可根據(jù)公平原則要求減免部分租金。
五、受疫情影響租賃合同糾紛把握的幾點審理思路
因不行業(yè)和不同地區(qū)，受疫情防控和影響不同，除了政府規(guī)定和行業(yè)倡導，為承租人減免租金的有法律依據(jù)，減免的幅度如何確定、減免租金誰能受益？海南國際仲裁院解決上述問題，在處理調解與審理租賃合同糾紛時把握尺度應也不同。
除了充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會調解作用外，應發(fā)揮海仲庭前調解作用，真正將庭前調解挺在前面，加大矛盾糾紛化解力度，將大部分案件在庭前調解結案，促進社會和諧，保障人民群眾生命安全和身體健康，最大限度減輕疫情對企業(yè)生產經營所產生的不良影響。
此外，海南國際仲裁院在審理受疫情影響的租賃合同糾紛案件時，需要注意幾點：? ?
1、鼓勵租賃合同繼續(xù)履行
疫情期間租賃合同可以履行的，鼓勵合同繼續(xù)履行。但承租的物業(yè)是用于經營酒吧、網吧、影視、電玩、桑拿按摩等密集型、娛樂型性質的租賃合同無法履行，租賃合同承租方請求解除的，應依法予以支持。并按照《合同法》有關規(guī)定合理確定雙方應承擔的民事責任
2、租賃合同不能履行與無法履行的處理
確因政府及有關部門為防控疫情而采取行政措施導致合同不能履行，或者由于疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，當事人主張減輕或者免除自身的法律責任的，應當依法按照《合同法》第117條及118條的規(guī)定妥善處理。具體是免除還是減少租戶租金及減免租金的幅度、比例，應視疫情對租賃合同履行的影響來確定。
3、租賃合同延長履行
租賃物業(yè)因疫情防控需要暫時無法使用的，承租人要求延長租期、減免相應期間的租金，如確系不可歸責于承租人、出租人的原因所致，可根據(jù)《合同法》第5條規(guī)定公平原則視情適當延長租期、減免相應期間的租金，合理分擔因疫情防控導致的不利后果。?
4、租賃合同減免租金政策
把握各地政府及國有企業(yè)租金減免政策，在審理二房東與轉租戶（次承租人）的租賃合同糾紛，首先審查租賃物業(yè)的權屬，再審查二房東有無享受過國有企業(yè)等出租人減免租金費用的優(yōu)惠政策。最后在才審查租賃合同在疫情期間的履行障礙類別、因果等幾個要素。嚴厲打擊二房東在疫情減免租金期間牟利行為，讓減免租金的優(yōu)惠政策落實到真正的次承租人手上。
結? ?語
總之，不論將疫情認定為不可抗力，還是情勢變更，在處理租金的減免與調整、合同的解除與變更時，建議堅持公平原則，兼顧租賃合同雙方當事人的利益平衡。這有利于海南國際仲裁院作出公允的、穩(wěn)妥的調解書或裁決書，為合同當事人化解矛盾與困難，以應對疫情、共克時艱。
作者：王翠完
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廣東深天成律師事務所律師、海南國際仲裁院仲裁員，系深圳數(shù)十家公司常年法律顧問，代理民商事案件上千余件。
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