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【疫情影響之法律研究專(zhuān)欄】(十）

新冠肺炎疫情影響下的商業(yè)租賃合同履行相關(guān)法律問(wèn)題探討

代? 軍

前? ?言

海南國(guó)際仲裁院作為海南省政府依法設(shè)立的全省唯一民商事仲裁機(jī)構(gòu)，積極貫徹中央和省委省政府部署，按照“一手抓疫情防控、一手抓恢復(fù)生產(chǎn)”的要求，針對(duì)疫情影響合同履行等法律問(wèn)題迅速組織開(kāi)展專(zhuān)題調(diào)研。2月11日，我院向海內(nèi)外全體仲裁員發(fā)出調(diào)研通知，號(hào)召?gòu)V大仲裁員勇于擔(dān)當(dāng)，積極開(kāi)展調(diào)研活動(dòng)。許多仲裁員克服困難，立足本行業(yè)、領(lǐng)域?qū)嶋H，認(rèn)真開(kāi)展調(diào)查研究，所提交的調(diào)研成果對(duì)引導(dǎo)各類(lèi)市場(chǎng)主體加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控，防范和有效化解糾紛，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)有序健康發(fā)展，具有較強(qiáng)的參考價(jià)值。我院從中遴選部分優(yōu)秀調(diào)研成果，自2月20日起陸續(xù)發(fā)布。在此基礎(chǔ)上，我院將持續(xù)深入推進(jìn)對(duì)疫情影響合同履行等相關(guān)法律問(wèn)題的綜合分析研究，以期為我國(guó)抗擊疫情、快速恢復(fù)生產(chǎn)生活秩序、推動(dòng)海南自貿(mào)港建設(shè)提供更加優(yōu)質(zhì)高效的法律服務(wù)。

2020年初爆發(fā)的新冠肺炎疫情讓我們猝不及防，其強(qiáng)烈的傳染性把我們關(guān)在了家里，全國(guó)各地相繼采取延遲開(kāi)學(xué)復(fù)工、關(guān)閉人員密集的餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所、商場(chǎng)、限制小區(qū)人員出入等措施防控疫情。除了生產(chǎn)供應(yīng)生活必須品的工廠(chǎng)、商超、管理規(guī)范的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)外，絕大多數(shù)商鋪無(wú)法開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)（即使開(kāi)業(yè)也門(mén)可羅雀）、部分辦公用房也因此閑置。這種局面造成我們不得不面臨大量商業(yè)租賃合同承租人一方實(shí)際上無(wú)法使用承租房屋、無(wú)力承擔(dān)租賃費(fèi)用的實(shí)際情況。為此北京、上海、海南等地方政府相繼出臺(tái)政策文件，對(duì)滿(mǎn)足條件的中小企業(yè)減免疫情期間的部分租金，幫助中小企業(yè)共渡難關(guān)。與此同時(shí)，萬(wàn)達(dá)商管、華潤(rùn)置地等多家商業(yè)地產(chǎn)公司宣布對(duì)旗下商業(yè)項(xiàng)目減免租金，與承租方一起克服疫情影響。結(jié)合以上情況，作為一名法律工作者本人查閱了相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合2003年非典時(shí)期相關(guān)案例，就受新冠肺炎疫情影響的承租主體能否主張減免租金甚至免責(zé)解除租賃合同的實(shí)際問(wèn)題進(jìn)行解析，以期能對(duì)相關(guān)租賃合同各方處理此類(lèi)問(wèn)題有所幫助。

一、法律依據(jù)

（一）不可抗力?

《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百八十條規(guī)定：“因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀(guān)情況。”

《合同法》第一百一十七條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱(chēng)不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀(guān)情況。”

根據(jù)以上規(guī)定，不可抗力的法律后果是直接免責(zé)，并通過(guò)變更或解除合同解決不可抗力帶來(lái)的不利影響。筆者認(rèn)為對(duì)于新冠疫情影響是否構(gòu)成不可抗力，尚不能一刀切，需根據(jù)具體情況分析處理。

（二）情勢(shì)變更?

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙鶙l規(guī)定：“合同成立以后客觀(guān)情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。”?

根據(jù)以上規(guī)定，情勢(shì)變更的法律后果是基于公平原則變更或解除合同。但筆者認(rèn)為也不能將新冠疫情對(duì)于租賃合同的影響一概按照情勢(shì)變更原則來(lái)處理，需具體案件具體分析處理。

（三）新冠疫情對(duì)租賃合同的影響需遵循“個(gè)案處理”規(guī)則，不能一概而論。?

2003年6月11日出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》現(xiàn)雖已經(jīng)失效，但因此次新冠疫情與非典疫情對(duì)于租賃合同履行方面的影響有相似之處，筆者認(rèn)為其中相關(guān)處理原則可以參考借鑒。其第三.（三）條的意見(jiàn)對(duì)于本文討論的問(wèn)題仍有指導(dǎo)作用，該意見(jiàn)將相關(guān)案件分為兩類(lèi)，一是由于“非典”疫情原因，按原合同履行對(duì)一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理；二是因政府及有關(guān)部門(mén)為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《 中華人民共和國(guó)合同法》 第一百一十七條和第一百一十八條的規(guī)定妥善處理，即按照不可抗力原則處理。?

經(jīng)檢索2003年非典疫情所引發(fā)的諸多租賃合同糾紛案例，各地法院主要從個(gè)案租賃期限、租賃類(lèi)型、收益影響、雙方措施和意思表示等多重因素綜合認(rèn)定非典疫情對(duì)租賃合同履行的影響，從而判斷非典疫情是否實(shí)際構(gòu)成阻礙合同履行的不可抗力事件；在審理過(guò)程中盡量促成當(dāng)事人調(diào)解，調(diào)解不成的，根據(jù)以上判斷依法對(duì)當(dāng)事人的合理訴請(qǐng)予以支持，對(duì)不合理訴請(qǐng)予以駁回。

截至本文起草之日，新冠疫情影響之嚴(yán)重程度已超2003年的非典疫情，對(duì)租賃合同履行的影響范圍和程度勢(shì)必將大于非典疫情。

因本次新冠疫情爆發(fā)本身難以為當(dāng)事人合理預(yù)見(jiàn)及避免，且經(jīng)個(gè)案判斷當(dāng)事人雙方尤其是承租人一方難以克服疫情對(duì)租賃合同履行所造成障礙時(shí)，本人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)依照《民法總則》第一百八十條和《合同法》第一百一十七條的規(guī)定認(rèn)定構(gòu)成法律意義上的不可抗力事件。針對(duì)承租人的租金減免主張，應(yīng)當(dāng)在具體個(gè)案中分析疫情是否構(gòu)成不可抗力以及繼續(xù)全額支付租金是否對(duì)承租人顯失公平等多角度綜合判斷。

二、處理規(guī)則

如前所述，為支持中小微企業(yè)渡過(guò)疫情難關(guān)，各地方政府已陸續(xù)出臺(tái)相應(yīng)的政策減免租金，如海口市2020年2月5日發(fā)布了《海口市人民政府關(guān)于支持中小企業(yè)應(yīng)對(duì)新型冠狀病毒肺炎疫情的政策措施》，其中第6條規(guī)定：“減免中小企業(yè)房租。對(duì)承租國(guó)有資產(chǎn)類(lèi)經(jīng)營(yíng)用房的中小企業(yè)，因受疫情影響未能正常恢復(fù)生產(chǎn)的，經(jīng)企業(yè)申請(qǐng)，減免自2020年2月份起3個(gè)月的租金。對(duì)租用其他經(jīng)營(yíng)用房的，鼓勵(lì)社會(huì)各類(lèi)企業(yè)業(yè)主(房東)為租戶(hù)減免租金，具體由雙方協(xié)商解決。”

從地方政府的政策來(lái)看，也是采取個(gè)案處理的原則，要求符合條件的國(guó)有資產(chǎn)類(lèi)經(jīng)營(yíng)用房的中小企業(yè)承租人經(jīng)申請(qǐng)后減免租金。對(duì)于不符合條件的承租主體或者當(dāng)?shù)貨](méi)有具體政策規(guī)定的承租主體及出租方為非國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的能否主張減免租金，筆者依據(jù)法律規(guī)定及法理分析，針對(duì)不同類(lèi)型租賃合同（排除非商業(yè)用途）分類(lèi)討論：?

（一） 辦公用房?

針對(duì)此類(lèi)租賃合同，承租人有權(quán)結(jié)合具體情形依據(jù)“不可抗力”法律規(guī)定向出租人主張租金減免。?

在園區(qū)、寫(xiě)字樓、大廈等場(chǎng)所辦公的企業(yè)等承租主體受到本次疫情的影響較大，由于政府先后發(fā)布文件延長(zhǎng)春節(jié)假期、推遲企業(yè)復(fù)工時(shí)間、推行企業(yè)居家辦公等舉措，導(dǎo)致企業(yè)等承租主體無(wú)法正常組織員工上班，租賃場(chǎng)地的使用受到影響。以海南省為例，省政府明文要求企業(yè)復(fù)工不得早于2020年2月3日,2月3日—9日施行靈活上班制度，提倡居家辦公、網(wǎng)絡(luò)辦公等。對(duì)離島返工人員原則上要在家隔離14日以后方可回到企業(yè)復(fù)工，因此即使企業(yè)復(fù)工，但其部分員工卻無(wú)法及時(shí)復(fù)工。此時(shí)，因受疫情及政府采取限制復(fù)工措施的影響，導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法正常復(fù)工的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為不可抗力事件，企業(yè)作為承租人有權(quán)主張減免相應(yīng)的租金，但是減免租金的范圍應(yīng)以政府規(guī)定的復(fù)工時(shí)間為準(zhǔn)。?

（二）餐飲娛樂(lè)、商場(chǎng)零售用房

此類(lèi)租賃合同的承租人可依據(jù)“不可抗力”結(jié)合具體情形向出租人主張停業(yè)期間相應(yīng)租金的減免。?

新冠疫情對(duì)國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響巨大，為避免疫情蔓延，各地政府相繼采取關(guān)停或限制餐飲、影院、洗浴、酒吧等人員密集場(chǎng)所營(yíng)業(yè)，此間上述承租主體因無(wú)法經(jīng)營(yíng)、沒(méi)有收入，甚至還需承擔(dān)人員工資、原材料等成本損失。由于受到疫情及政府行政措施的限制，承租人承租商業(yè)用房的階段性目的落空，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為構(gòu)成不可抗力事件，承租人可主張減免停業(yè)期間的相應(yīng)租金。?

此外，因此類(lèi)商業(yè)場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)行為更多地受制于消費(fèi)群體的數(shù)量和頻率，而疫情對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的負(fù)面影響不可能突然完全消除，承租人即使復(fù)工后也難以做到正常經(jīng)營(yíng)，因此，在認(rèn)定承租人租金減免訴求時(shí)應(yīng)當(dāng)綜合考慮疫情影響，酌情處理復(fù)工后的租金減免事項(xiàng)，但應(yīng)在個(gè)案中具體判斷，公平維護(hù)出租承租雙方合法權(quán)益。?

（三）工廠(chǎng)、車(chē)間等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所

此類(lèi)租賃合同，除當(dāng)事人另有約定外，承租人可依據(jù)不可抗力主張相應(yīng)租金的減免。?

在工廠(chǎng)、車(chē)間等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，租賃合同期限一般較長(zhǎng)，出租人承租人相對(duì)信任程度較高，適宜采取協(xié)商方式處理因受政府延長(zhǎng)假期、推遲復(fù)工時(shí)間以及限制人員流動(dòng)等措施的影響導(dǎo)致產(chǎn)生的承租人未能實(shí)際使用生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所損失問(wèn)題。承租人有權(quán)依據(jù)不可抗力規(guī)定或約定主張?jiān)摱纹陂g的租金減免，更建議雙方通過(guò)友好協(xié)商的方式，采取降低適當(dāng)下期租金、適當(dāng)延長(zhǎng)租賃期限等其他方式予以補(bǔ)償。而部分如衛(wèi)生防御用品生產(chǎn)企業(yè)、醫(yī)藥用品生產(chǎn)企業(yè)等在疫情期間不在復(fù)工受限制范圍的企業(yè)，無(wú)論該企業(yè)是否實(shí)際從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，均不應(yīng)支持其減免租金主張。

三、實(shí)務(wù)處理

（一）積極協(xié)商?

在不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的前提下，租賃合同的履行、變更、終止或解除均應(yīng)尊重當(dāng)事人之間的意思自治，因此，對(duì)于承租人而言，受疫情及政府行政措施等的影響導(dǎo)致租賃合同暫時(shí)無(wú)法履行時(shí)，應(yīng)當(dāng)積極與出租人協(xié)商、溝通，請(qǐng)求減免疫情期間的租金或者以其他方式予以適當(dāng)補(bǔ)償。對(duì)于出租人而言，因疫情因素的客觀(guān)存在，如確實(shí)影響到承租人的正常辦公、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)，此時(shí)應(yīng)本著公平及誠(chéng)信原則、互諒互讓?zhuān)鲃?dòng)承擔(dān)部分租金減免義務(wù)。雙方可以通過(guò)簽訂補(bǔ)充協(xié)議等形式加以確定。?

（二）及時(shí)通知并取證?

根據(jù)《 合同法》第一百一十八條的規(guī)定，當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。因此，若承租人主張疫情及政府行為導(dǎo)致租賃合同不能履行構(gòu)成“不可抗力”，其應(yīng)及時(shí)履行通知及在合理期限內(nèi)提供證明的義務(wù)。雖然本次疫情事件眾所周知，但是各地政府采取的措施并不一致，且不同類(lèi)型的租賃合同受疫情的影響也各不相同，為此，承租人應(yīng)當(dāng)積極履行通知義務(wù)，并承擔(dān)在疫情期間因疫情及政府采取行政措施而導(dǎo)致合同暫時(shí)不能履行的舉證證明責(zé)任，據(jù)此主張減免責(zé)任。?

如承租人主張繼續(xù)履行租賃合同支付疫情期間的全部租金顯失公平，承租方應(yīng)當(dāng)對(duì)因?yàn)槭芤咔榧罢姓胧┯绊懚I(yè)以及停業(yè)時(shí)間、損失范圍等加以證明。?

（三）不得隨意解除租賃合同

租賃合同系繼續(xù)合同，在租賃期限內(nèi)，承租人持續(xù)使用租賃物并給付租金，出租人持續(xù)提供租賃物并收取租金，因此雙方均應(yīng)當(dāng)持續(xù)履行合同義務(wù)，除另有約定外，任何一方不應(yīng)隨意解除租賃合同。就本次疫情而言，即便承租人有權(quán)依據(jù)不可抗力規(guī)定或公平原則主張減免租金，也并不意味著合同一方有權(quán)解除租賃合同。筆者認(rèn)為，綜合本次疫情的影響來(lái)看，對(duì)于租賃合同履行的負(fù)面影響是暫時(shí)性、階段性的，當(dāng)事人一般可以通過(guò)減免租金、延長(zhǎng)租期、給予一定優(yōu)惠政策等措施減少疫情對(duì)合同履行的負(fù)面影響，并不必然導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。待此次疫情結(jié)束或影響合同履行的行政措施解除后，雙方可以繼續(xù)履行合同，如一方擅自解除合同，疫情事件不宜認(rèn)定為其免責(zé)事由，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。?

結(jié)? 語(yǔ)

新冠肺炎疫情對(duì)于租賃合同出租、承租雙方均是負(fù)面影響，雙方都是受害者，不存在受益的一方。因此在個(gè)案處理時(shí)對(duì)于租金減免的標(biāo)準(zhǔn)和尺度應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際情況綜合判定，體現(xiàn)合同履行的合法性和公平公正。

作者：代? 軍

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海南國(guó)際仲裁院仲裁員，中國(guó)電信海南公司法律顧問(wèn)

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