疫情專題
【疫情影響之法律研究專欄】四、疫情背景下關于妥善化解房屋租賃合同糾紛的幾點思考
【疫情影響之法律研究專欄】（四）
疫情背景下關于妥善化解房屋租賃合同糾紛的幾點思考
李晶瑜? ?王樹偉
前? ? ? 言
海南國際仲裁院作為海南省政府依法設立的全省唯一民商事仲裁機構(gòu)，積極貫徹中央和省委省政府部署，按照“一手抓疫情防控、一手抓恢復生產(chǎn)”的要求，針對疫情影響合同履行等法律問題迅速組織開展專題調(diào)研。2月11日，我院向海內(nèi)外全體仲裁員發(fā)出調(diào)研通知，號召廣大仲裁員勇于擔當，積極開展調(diào)研活動。許多仲裁員克服困難，立足本行業(yè)、領域?qū)嶋H，認真開展調(diào)查研究，所提交的調(diào)研成果對引導各類市場主體加強風險防控，防范和有效化解糾紛，促進經(jīng)濟社會平穩(wěn)有序健康發(fā)展，具有較強的參考價值。我院從中遴選部分優(yōu)秀調(diào)研成果，自2月20日起陸續(xù)發(fā)布。在此基礎上，我院將持續(xù)深入推進對疫情影響合同履行等相關法律問題的綜合分析研究，以期為我國抗擊疫情、快速恢復生產(chǎn)生活秩序、推動海南自貿(mào)港建設提供更加優(yōu)質(zhì)高效的法律服務。
自2019年底以來，新型冠狀病毒引起的肺炎疫情在全國各地快速蔓延，在對人民群眾的身體健康、生命安全造成重大損害的同時，對于社會經(jīng)濟的影響也不容小覷。此次疫情具有高傳染性、高致死率、病毒潛伏時間長、發(fā)病癥狀不明顯難于防控等諸多特征，加之政府部門為抗擊疫情出臺的限制人員流動和聚集的緊急措施，勢必對餐飲住宿、物流交通、文化旅游等以線下服務體驗為交易內(nèi)容的服務業(yè)造成重創(chuàng)。
大部分服務業(yè)在經(jīng)營過程中均涉及房屋租賃，而市場主體經(jīng)營成本中的很大一部分就是租金成本。從海南律師行業(yè)近期接受法律咨詢的情況來看，受疫情影響而引起的房屋租賃合同糾紛正在大量發(fā)生。我們基本可以預見，在疫情結(jié)束后，與房屋租賃合同有關的訴訟仲裁案件將會大大增加。如何妥善解決房屋租賃合同糾紛，平衡各主體利益，確保房屋租賃市場平穩(wěn)發(fā)展，為海南自貿(mào)區(qū)（港）建設提供良好的營商環(huán)境，對法院、仲裁機構(gòu)是一個重要考驗。
為此，筆者根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定、最新疫情防控政策以及辦案經(jīng)歷，對在疫情背景下妥善化解房屋租賃合同糾紛作幾點思考。
一、對于本次疫情是否屬于不可抗力的思考
（一）關于不可抗力的法律規(guī)定
關于不可抗力的法律規(guī)定，最早見于《民法通則》。《民法通則》規(guī)定，本法所稱的“不可抗力”，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。對于不可抗力導致的法律后果，《民法通則》第一百零七條規(guī)定，因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔民事責任，法律另有規(guī)定的除外。
《合同法》對于不可抗力導致的法律后果，作了進一步詳細規(guī)定。因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。關于不可抗力的定義，與《民法通則》一致。同時，規(guī)定當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內(nèi)提供證明。
2017年施行的《民法總則》基本延續(xù)了《民法通則》的規(guī)定，只是將《民法通則》一百零七條“不能履行合同或者造成他人損害”改為“不能履行民事義務”，可以視為對《民法通則》的規(guī)定的提煉概括，含義基本相同。
通過分析法律規(guī)定，對于不可抗力，法律將其定義為一種“客觀情況”，根本特點是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移，具體特征是不能預見、不能避免、不能克服，分別對應不可抗力發(fā)生的事前、事中、事后。
（二）不可抗力與情勢變更的關系
關于情勢變更，主要見于《最高人民法院關于適用若干問題的解釋(二)》第二十六條，即“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”?
從中分析可知，情勢變更與不可抗力既有聯(lián)系，也有區(qū)別。聯(lián)系是均強調(diào)發(fā)生的客觀情況在訂立合同時無法預見，適用的目的均是尋求對合同當事人權(quán)利義務作出調(diào)整。區(qū)別是情勢變更不認為合同當事人對于客觀情況的變化無法克服，而只是因為繼續(xù)履行合同將對一方明顯不公平或不能實現(xiàn)合同目的，且明確表示情勢變更發(fā)生的原因不包括不可抗力。適用情勢變更需要尋求法院在個案中認定，而不可抗力沒有這一要求。
（三）不可抗力的現(xiàn)實表現(xiàn)有哪些？本次疫情是否屬于不可抗力？
不可抗力現(xiàn)實表現(xiàn)為事實和事件。前者指不依賴于人的作用，純靠自然作用引發(fā)的客觀情況，如自然災害、社會異常現(xiàn)象；后者指因為人的參與而爆發(fā)的公共事件，如戰(zhàn)爭、罷工、政府管制。新型冠狀病毒引起的肺炎屬于流行性急性傳染病，但結(jié)合各地政府頒布的一系列抗擊疫情的緊急決定，本次疫情兼具事實和事件的雙重表現(xiàn)，行為人依靠個體力量無法預見、無法避免，且依據(jù)現(xiàn)有的藥物和治療手段，短期無法治愈，符合不可抗力的全部特征，可以認定為不可抗力。
二、本次疫情對于不同類型的房屋租賃的影響的思考
目前城鎮(zhèn)房屋租賃，大致分為經(jīng)營性房屋租賃、商業(yè)辦公用房租賃和居民住宅租賃。
經(jīng)營性房屋租賃在本次疫情中，受到的影響最大。疫情之下，防控形勢嚴峻，往年人員聚集的臨街鋪面、大型商場，如今幾乎門可羅雀。
寫字樓作為商業(yè)辦公用房，因為推遲企業(yè)復工時間及倡導網(wǎng)上辦公、外地返瓊?cè)藛T自行在家隔離14天等政策的影響，空置率較高，但租金較貴。
而居民住宅租賃受疫情影響較小，但卻也是矛盾爆發(fā)的關鍵領域，因疫情防控大量外地人員無法及時返回，房屋未實際使用；加之轉(zhuǎn)租、通過房屋中介租房另收取中介費的情況在居民住宅租賃中較為突出，矛盾也更加復雜。
三、對于處理房屋租賃合同糾紛一般原則的思考
不可抗力作為一種免責事由，是指免除一方因不可抗力產(chǎn)生的違約責任，而不是賦予合同當事人隨意以不可抗力為理由不履行合同義務的特權(quán)。
（一）租賃合同約定優(yōu)先
雙方對于不可抗力的處理原則，應當首先尊重雙方簽訂的房屋租賃合同。如雙方簽訂的房屋租賃合同有不可抗力條款，應當按照合同約定執(zhí)行。
（二）租賃合同無約定，應結(jié)合實際情況具體處理
如合同沒有約定，則應結(jié)合《合同法》第五條、第二百一十二條、第二百一十六條的規(guī)定，綜合考慮疫情或疫情防控措施給承租人的經(jīng)營或居住功能是否帶來實質(zhì)性的影響、影響大小、因果關系等，以公平原則為基礎予以處理。
如因疫情及政府管制導致經(jīng)營性用房所在商圈停業(yè)，出租人提供的經(jīng)營用房在管制實施期間，承租人實際無法按照合同約定使用，承租人可以要求免除相應期間的租金。
如承租的房屋不是經(jīng)營性用房，而是寫字樓辦公用房或居民住宅，疫情或疫情防控措施對周邊環(huán)境產(chǎn)生的影響，不妨礙承租人使用房屋的，而僅是要求承租人配合防疫測量體溫、增加進出審查手續(xù)、要求行程實時通報的，不應支持承租人減免租金的要求。?
關于是免除還是減少租戶租金及減免租金的幅度、比例，應根據(jù)疫情對房屋使用的影響來確定，建議法院及仲裁機構(gòu)著重考查租賃房屋的用途、租賃合同期限、租賃合同在疫情期間的有無履行障礙及障礙大小類別等要素。一是因疫情防控措施導致疫情期間合同不能履行的，承租人可以主張免除疫情期間的租金。二是因疫情防控對租賃合同在疫情期間的履行造成一定影響的（比如受疫情影響收益明顯減少甚至虧損），承租人可以主張減免疫情期間的租金。三是如租賃期限較短，受疫情影響較大的，導致剩余租期很短甚至疫情期間超過剩余租期的，承租人可以主張解除合同。
四、對于房屋租賃涉及的特殊問題處理方案的思考
（一）關于減免租金能否適用于房屋轉(zhuǎn)租的問題
2020年2月5日，海南省人民政府發(fā)布《海南省應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持中小企業(yè)共渡難關的八條措施》，其中指出對承租國有（含集體）資產(chǎn)類經(jīng)營用房的中小企業(yè)減免2020年一季度租金。
實踐中存在承租人（中小企業(yè)）承租國有（集體）資產(chǎn)類經(jīng)營用房后，未實際使用，而是轉(zhuǎn)租給第三方經(jīng)營的情況。在上述政策執(zhí)行過程中，省國資委、各市縣人民政府確實執(zhí)行了減免租金政策，但轉(zhuǎn)租人卻未對最終承租人相應減免租金。并且隨著雙方?jīng)_突升級，轉(zhuǎn)租人采取斷水斷電、鎖門等方式，阻礙最終承租人使用房屋。
對此，筆者認為省政府出臺減免租金的措施，目的是在于對利用經(jīng)營用房開展經(jīng)營活動的直接經(jīng)營者進行補貼，緩解運行壓力，如果轉(zhuǎn)租人作為中介，享受了減免租金的政策，卻未對房屋經(jīng)營者減免租金，顯然與減免租金政策的實施目的相違背，此種行為不應得到法院及仲裁機構(gòu)的支持。對于轉(zhuǎn)租人以停水停電、鎖門的形式阻礙房屋經(jīng)營者正常經(jīng)營的，可以根據(jù)房屋經(jīng)營者的主張，支持違約金或判令轉(zhuǎn)租人賠償房屋經(jīng)營者的實際損失。
（二）因疫情防控導致承租人延期收房、延期騰房的問題
承租人因疫情感染住院治療、隔離觀察以及受交通管制影響，無法按時與出租人辦理房屋收房手續(xù)的，承租人申請免除合同約定的收房日期至實際收房日期的房屋租金及相應違約金的，筆者建議裁判者予以支持。如因上述原因，導致承租人無法按時騰退房屋或無法依照約定按時將房屋恢復原狀的，承租人申請減免超出原定租期的租金及相應違約金的，筆者建議裁判者考慮免除違約金，酌情減免租金。
值得注意的是，最高人民法院、最高人民檢察院、公安部、司法部近期頒布了《關于依法懲治妨害新型冠狀病毒感染肺炎疫情防控違法犯罪的意見》，對于抗拒疫情防控措施的犯罪行為依法追究刑事責任，承租人因涉嫌以危險方法危害公共安全罪、妨礙公務罪等有關罪名被偵查機關采取強制措施，導致延期收房、延期騰房的，不應支持其減免房屋租金及違約金的請求。
五、本次疫情影響對于今后房屋租賃合同訂立的啟示
長期以來，不可抗力條款在房屋租賃合同訂立過程中不受重視，甚至很大一部分房屋租賃合同根本沒有不可抗力條款。而僅有的關于不可抗力的約定也僅限于政府征收征用，且缺乏具有可操作性的處理方案，存有僥幸心理，認為不存在不可抗力。本次疫情的發(fā)生及對房屋租賃產(chǎn)生的負面影響，對包括房屋租賃合同在內(nèi)的各類商事合同甚至勞動合同均敲響了警鐘，提示了不可抗力條款的重要性。
特別是在實踐中合同各方對于不可抗力、情勢變更、商業(yè)風險的理解存在較大分歧，各級機關對于此問題的處理意見仍然是建議各方優(yōu)先協(xié)商解決，協(xié)商不成的只能訴諸法院或仲裁機構(gòu)。對于法院和仲裁機構(gòu)，此類問題仍然比較棘手，合同對于不可抗力條款及相應的處理方案，無疑有助于糾紛的快速解決。
參考資料：
1.國務院辦公廳關于延長2020年春節(jié)假期的通知，來源：中國政府網(wǎng)。
2.關于嚴格預防通過交通工具傳播新型冠狀病毒感染的肺炎的通知，來源：中國政府網(wǎng)。
3.海南省人民代表大會常務委員會關于依法防控新型冠狀病毒肺炎疫情 堅決打贏疫情防控阻擊戰(zhàn)的決定，來源：人民網(wǎng)。
4.海南省人民政府關于印發(fā)海南省應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持中小企業(yè)共渡難關八條措施的通知，來源：海南省人民政府網(wǎng)。
5.依法嚴懲抗拒疫情防控措施等各類違法犯罪，來源：天涯法律網(wǎng)。
6.黑龍江省人民檢察院發(fā)布首批妨害新冠肺炎疫情防控犯罪典型案例，來源：中央廣播電視總臺國際在線。
7.新冠肺炎疫情影響下的房地產(chǎn)糾紛法律適用問題，作者趙蕾，來源：審判研究。
8.新型肺炎疫情對商事合同糾紛案件的影響及應對建議，作者北京市朝陽區(qū)人民法院民二庭，來源：新浪司法。
9.“疫情時期大漲房租？房屋中介應有基本溫情”，來源：人民日報。
10.“蛋殼公寓遭深圳住建局約談：以疫情為由單方面要求房東免租金”，來源：澎湃新聞。
11.正大商業(yè)地產(chǎn)為旗下在滬商戶繼續(xù)實行租金減免政策，來源：中國新聞網(wǎng)。
作者：李晶瑜
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海南云聯(lián)律師事務所主任，海南國際仲裁院仲裁員。現(xiàn)兼任第八屆海南省律師協(xié)會候補副會長，海南省青年聯(lián)合會第六屆名譽副主席，海南省普法講師團成員，海口市法學會理事、海口市婦女聯(lián)合會執(zhí)委、海口市人民監(jiān)督員、海南省產(chǎn)權(quán)交易所綜合評審專家等社會職務。曾獲得過“海南省最佳誠信律師”、“ 海南省三八紅旗手”稱號，連續(xù)兩年被司法廳授予過個人三等功等榮譽。
作者：王樹偉
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海南云聯(lián)律師事務所律師
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